所謂近年的困境，其實整體社會正累積著更多的財富。很多人忽略甚至不想認同的就是香港近年經營了一個很成功的人才策略，筆者先不討論人才會不會為香港帶來高科技，但是起碼到現在來說，香港人口在2019年後曾出現下跌，而中央透過特首掛帥成功以各項專才和人才計劃令到香港人口在2022年開始回升，去年年中已創新高至約754萬！
筆者認為樓價下跌潮已過了，「撤辣」後的樓價升跌其實都不是市場的真身，市場只是正在忙於重整階段，辣招時期和撤辣時期的市場結構的槓桿不同了，資金和購買力發揮的板塊亦不同了；辣招時期很多購買力都集中在細單位，以 2010年至2021年10月(官方樓市指數高位)計，按A類至E類面積劃分的升幅分別是229%、195%、130%、103%和64%，數字反映細單位跑贏大4市。
而樓花曾幾何時，在同一個區都試過在二、三年間發售呎價由約$11000升到$20000左右，只是有關樓價的升幅不會在樓市指數上反映！
當年過分集中升得太快的板塊會在回復之下去降溫。相反，市場上有不少板塊雖然有減價，但價格已經回不到辣招前那種破低價的價位了，尤其優質單位很多板塊的價格已上升了。
反而，要留意租金上升正是反映了市場由最基本需求重組，未來是租務的旺市，香港租金顯然還有上升的空間，市場上租金回報普遍約3厘，若樓價不升，在租金不斷上升下，收租回報很快就會去到4厘左右，假設租客甘心繼續交租，筆者相信有關回報率會吸引更多長線投資者入市，我強調市場正在重振旗鼓中。
發展商需要借貸的息口是遠高於小市民的按揭息口，而另一方面，建屋因為牽涉的物資廣泛，起樓的通脹亦高於民生的通脹，所以發展商起樓，無論建築材料或者息口成本都會高於小業主的二手住宅市場。
如果市場發展到小市民負擔能力是低於建築成本的話，發展商在買地和建屋就會停止，供應量就會中斷。事實上，香港已經停了一季沒有推出土地！
在新常態裡面，因為香港引入外來人以達致人口的平衡，這個做法一定會令到租金及租金回報率上升，投資環境只會愈來愈好。
所以眼前的情況只是不利於短炒，對長線投資是日益幸福，這幾年眾人皆說的所謂困境，其通脹持續低於大量的投資項目回報，長線投資就容易得到正增長，那整體社會其實正積聚著更多的財富。
【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬
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